分享 | 小区哪些事项要“双过半”？
发布时间：2019-08-16 来源：北大物业讲堂 阅读次数：455
王二在同一小区有两套房+一产权车库，投票时有一票两票还是三票？选聘物业企业为什么是N选2，再2选1，不直接N选1？
（一）制定和修改业主大会议事规则；（双过半以上业主同意）（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（双过半以上业主同意）（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（双过半以上业主同意）（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（双过半以上业主同意）（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双三分之二以上业主同意）（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二以上业主同意）（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（双过半以上业主同意）那么，第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”包括哪些呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定：改变共有部分的用途（双过半以上业主同意，如小区绿地改成停车位）业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项（双过半以上业主同意），应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
双三分之二以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
双过半以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因为选聘物业服务企业需要双过半以上业主同意，在N家候选物业公司中，票数分散，一家物业公司难于获得双过半票数，所以，实际操作中是N选2，再2选1。
《解释》规定，业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
专有部分面积（产权证记载面积）＝套内建筑面积＋公共分摊建筑面积
小区初始登记面积=专有部分面积之和+不能颁发权属证书的建筑物面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积专有部分面积不是套内建筑面积，而是套内建筑面积＋公共分摊建筑面积，小编看到对专有部分面积理解错误，打官司！！！公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
