小区故事多

充满喜和乐

当然

也会有烦恼

比如说“任性”业主

下面这样的经历

相信很多人都会有过

——人在家中坐、祸从天上来，楼上野蛮装修造成漏水，有些还把承重墙敲断了；小区绿化里的树被砍断，自己栽上几颗黄瓜秧；违规搭建，不仅影响美观，还成了重大安全隐患；电动自行车进电梯，还停放楼道，家里牵个插线板出来，搞个飞线充电……

中国好邻居

让人暖心

“任性”业主

让人闹心

还搞得整个小区不安生

遇到“任性”业主咋个办？

有哪些规定可以管得到他？

新版《四川省物业管理条例》（简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、住房城乡建设厅物业管理专家伍三明表示，对于这个问题，《条例》进行了一系列积极回应。他介绍说，对于“任性”业主，《条例》从法律义务、禁止行为等方面进行了一系列规范，并就“任性”业主的违法行为明确了相对应的法律责任。

业主转让、出租房屋

有主动告知物业或业委会的义务

小区，是业主们共同的家园——但现实中，有时候，会发现身旁突然出现的“邻居”，不是小区业主了。

案例一

2021年3月，网友爆料，位于双流区航港路66号的九龙仓时代府邸自2020年6月交房以来，小区内开设超市、菜店、快递、裁缝铺、仓库、公司等十余家，住改商、住改仓问题异常泛滥。除超市、快递等商业外，12栋1单元某户甚至开设公司每天早晚上下班20余名员工出入小区单元楼，已影响到楼栋居民正常生活。

类似的，还有：小区楼上漏水，楼下业主联系不上楼上业主，找物业公司。物业公司一联系，接电话人说房屋已转让了；小区开业主大会会议，很多业主卖了房，会议组织方联系不上“业主”……

那么，问题来了——业主转让、出租房屋事项，需要告知物业和业委会吗？

对此，《条例》进行了明确。《条例》第七十七条：“业主转让、出租物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。”

这里是业主的法定义务。“业主将物业出租等信息告知物业服务人和业委会，对于管控非法群租、加强流动人口管理、督促租户遵守小区规定等都是有益的，从本质讲是维护广大业主合法利益，有利于推动小区治理精细化。”住房城乡建设厅房地产市场监管处相关负责人介绍。

对于装修，《条例》专门用两条进行了规范。

——第七十八条第一款：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。” 

——第七十八条第三款：“物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案。发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。”

对野蛮装修等“任性”行为

《条例》开出关于业主的“十三大禁令”

现实中，“任性”业主的表现，有哪些？

因野蛮装修引发的纠纷，相对普遍。  

案例一

2019年6月，在新房装修施工过程中，为扩大房间空间，绵阳某小区业主想把两侧墙体拆除。自己为了节约装修开支，就找了2名临时泥水匠进行墙体拆除，结果2名工人不懂房屋建筑结构，将客厅的剪力墙破坏。

案例二

2020年4月26日，成都市郫都区堰上一期小区的房屋是5层楼高的小洋房，居民们发现，一户1楼业主悄悄挖了地下室。同一单元的居民很紧张：小区楼房是砖混结构，“地下掏空，万一楼垮了怎么办？”

还有，因侵占公共资源产生的“任性”行为。

案例一

2018年10月，媒体报道：乐山市时代青江一期，小区共有底楼住户32户，25户占用公共绿地。其中，有6户无照无证开设麻将馆，1户对外经营窗帘，1户作为办公用房，其余17户占用公共绿地未对外经营。

对于野蛮装修等“任性”行为，《条例》开出关于业主的“十三大禁令”。

《条例》第七十四条明确：物业服务区域内禁止下列行为：

——房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构/违章搭建建筑物和构筑物；

——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；

——擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；

——随意堆放、倾倒垃圾、杂物；

——堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；

——占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；

——超过规定标准排放噪声或者产生振动；

——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；

——从建筑物中抛掷物品；

——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；

——违反规定饲养动物；

——法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

对于严重的“任性”行为

除民事责任外还有这些法律责任

因为“任性”，业主的不当行为，将承担哪些法律责任？

“除产生侵权责任等民事赔偿责任之外，对于一些严重的‘任性’行为，《条例》还专门进行规定和明确。”伍三明介绍说，对“任性”行为，物业服务人应及时采取合理措施制止，拒不改正的，物业服务人应当向有关部门报告并协助处理。

这些法律责任，包括：

——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分的，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。

——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备的，由县（市、区）人民政府市场监管部门责令限期整改，并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。