“随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，很多居委会、业主反映，住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）与现行的法律法规存在着诸多冲突，造成各地各级政府、包括具体负有指导职能的街道办事处、居委会和小区业主无所适从，对法律的权威性陡生疑问。在此，选择住建部的部分回复意见并作解释点评，以飨读者。”

业主以不动产登记薄上登记的所有权为准

夫妻婚后以共同财产购买的房产，产权只登记在夫或妻名下一个不动产权凭证上，在产权登记人自愿出具共有说明、声明的情况下，夫或妻的另一方是否也具备业主的权利？可否参加业主大会、参选业主委员会委员等活动？

住建部：

《业主大会和业主委员会指导规则》关于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以《物业管理条例》为依据。

在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）作为规范性文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。业主以不动产登记薄上登记的所有权为准。

如果房屋确为夫妻共同财产的，且配偶有行使业主权力的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。

业主以不动产登记薄上登记的所有权为准

业主身份的确认除按《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”为依据外，如何理解法律、行政法规规定的其他有效证明为依据以及住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条。

如：1.不动产登记证上载明的所有权人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否为业主；如果不是业主，能否由父母授权，让子女成为业主代表候选人、业委会委员候选人参加选举？反之，不动产登记证上载明的所有权人是子女，其共同居住的父母是否为业主？

2.没有进行依法办理所有权登记的哪些民事法律行为或标准可以认定为业主？比如双方私自签订赠与合同或买卖合同可否认定为业主？

3.在户口簿上，但没有在房产证上登记姓名的，能否认定为业主？

住建部：

《业主大会和业主委员会指导规则》关于“业主”概念和业主委托代理人的有关规定以《物业管理条例》为依据。在物业管理条例等法律法规已明确“业主”概念的前提下，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）作为规范性文件不宜违反上位法扩大“业主”概念的外延。业主以不动产登记薄上登记的所有权为准。

如果房屋确为夫妻共同财产的，为且配偶有行使业主权力的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加配偶为不动产登记簿上所有权人。

《业主大会和业主委员会指导规则》现行有效，与《民法典》规定不一致的条款以《民法典》为准。

住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》中第十六条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

经查询，目前该指导规则的状态是“现行有效”。在民法典实施后，该条款是否会与民法典第278条中：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”规定冲突？《业主大会和业主委员会指导规则》中的第十六条规定是否还有效并可执行？

住建部：

《业主大会和业主委员会指导规则》现行有效，其中与民法典规定不一致的条款以《民法典》为准。

《民法典》第二百七十八条的解释权

属于全国人民代表大会常务委员会

《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定：“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。……”其中，如何理解“先期开发部分符合条件的”？

在实践中，分期开发部分的业主如果想召开业主大会并成立委员会，对《民法典》第二百七十八条规定事项中参与投票的专有部分面积以及该专有部分的业主，是指先期开发部分的专有部分面积和该部分的业主，还是包括整个物业管理区域的全部专有部分面积以及该面积的全部业主？有无法律依据？如果是后则，在开发商不同意、不参加业主大会的情况下，是无法通过《民法典》第278条所规定决议事项，更无法成立业委会，业主大会召开也将无意义。

住建部：

根据《中华人民共和国立法法》第四十五条规定：所咨询问题中涉及法律依据《民法典》第二百七十八条的解释权属于全国人民代表大会常务委员会。咨询的问题涉及法律解释，建议按上述规定转全国人民代表大会常务委员会处理。

建设单位报送“业主名册”资料是否应当包含联系方式、通讯地址、身份证号等信息，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府进行明细要求。

《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定建设单位需要报送“业主名册”，目前的执行的过程中就经常遇到问题，建设单位只提供业主姓名和楼栋号及面积信息，如此一来就给筹备组联系业主造成困扰。

按照一般理解，“业主名册”应当就是建设单位自己掌握的包含了业主姓名、身份证号、联系方式、通讯地址、楼栋号、面积等等信息的清册，建设单位应当提供该清册，而不是炮制一份只有业主姓名和楼栋号及面积信息的清册给成立业委会设置障碍。

《业主大会和业主委员会指导规则》依法应当由贵部解释，请贵部依法予以明确解释《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定建设单位需要报送“业主名册”是否应当包含联系方式、通讯地址、身份证号等信息。

住建部：

按照我部于2009年12月印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域证明、房屋建筑物面积清册、业主名册等文件资料，建设单位报送“业主名册”资料是否应当包含联系方式、通讯地址、身份证号等信息，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府进行明细要求。

《业主大会和业主委员会指导规则》继续有效

2009年印发的——住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号），现在是否还在执行？

住建部：

《业主大会和业主委员会指导规则》继续有效，有关规定与《中华人民共和国民法典》不一致的，以《中华人民共和国民法典》为准。

以《民法典》规定为准

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第二十六条第二款“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”在《民法典》出台后能否继续适用？

住建部：

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

我部将根据民法典关于业主参与表决和表决比例的最新规定，推动《业主大会和业主委员会指导规则》等有关法规政策的修订工作。

“业主参与表决”如何认定的问题，

建议向有权解释的部门咨询

民法典第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

请问关于“业主参与表决”如何的具体操作，是否必须为业主参与书面表决，才能视为参与了业主大会？如果书面通知到业主未参与投票，是否可视同参与表决？

住建部：

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

另外，根据《中华人民共和国立法法》第四十五条规定：法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。

关于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条中“业主参与表决”如何认定的问题，建议向有权解释的部门咨询。

筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，业主的投票时间不包含在90日内。

关于业主筹备委员会时效性问题？

住建部：

关于咨询业主筹备委员会时效性问题，按照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第十五条规定，筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，业主的投票时间不包含在90日内。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

山东省制定的地方性法规、地方规章关于业主大会筹备组筹备工作时间限制与《业主大会和业主委员会指导规则》不一致的，适用地方性法规和地方政府规章。

《业主大会和业主委员会指导规则》

为指导性规则

住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）这个规则是属于什么法律性质的文件？

住建部：

2009年12月，我部印发《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），以下简称《指导规则》，该文件为指导性规则，旨在引导业主、业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、房地产主管部门等各方主体结合实际情况共同做好业主大会相关工作。